[Point Immo] Taux immobilier : Pourquoi est-il essentiel de se poser les questions sur ses objectifs de vie ?

La hausse des taux de prêt immobilier observée en novembre 2022 est bien là ! Profitant d’un relèvement des taux d’usure pour le 4ème trimestre, les banques ont fortement augmenté les taux d’intérêt depuis début octobre. Et ce n’est pas fini, la situation va probablement s’aggraver dans les mois à venir. On fait un petit tour d'horizon ensemble.

A l’occasion de la conférence de l’observatoire Crédit Logement CSA sur les statistiques du crédit immobilier en France au 3ème trimestre 2022, nous souhaitons revenir sur certains points qui devraient vous intéresser.

Un taux immobilier moyen à 1,88 %

Le taux d’emprunt immobilier s’affiche aujourd’hui à 1,88 % sur les prêts immobiliers signés en septembre 2022, soit six points de base de plus qu’en août.

Les banques ont dû limiter les hausses pour éviter de voir trop de dossiers refusés à cause des taux d’usure du 3ème trimestre.

Pour rappel le taux d’usure correspond au taux maximum légal que les établissements de crédit sont autorisés à pratiquer lorsqu’ils vous accordent un prêt. Fixé à la fin de chaque trimestre pour le trimestre suivant par la Banque de France, le taux d’usure vise à vous protéger d’éventuels abus. Des taux d’intérêt trop élevés pourraient en effet placer l'emprunteur dans une situation financière difficile, et, à plus grande échelle, déstabiliser l'économie globale. Le taux d'usure joue donc un rôle de régulateur. Toutefois, force est de constater des augmentations moyennes de l’ordre de 30 points de base en un mois, signe que les banques auront su se rattraper. Le Taux moyen est même passé à 2,10 % en octobre 2022.

Voici les moyennes à retenir selon la durée du remboursement, qui est l’un des facteurs qui influent sur le niveau du taux d’intérêt :

• Taux immobilier sur 15 ans : 1,74 %
• Taux immobilier sur 20 ans : 1,88 %
• Taux immobilier sur 25 ans : 1,98 %

Et il approchera probablement les 3% dans les mois qui viennent.

Un marché immobilier en souffrance.

Sur les mois d’août et septembre, le nombre de prêts immobiliers dégringolent de façon dramatique et rapide : le replis s’élève à - 34,7 % par rapport aux mêmes mois de l’an dernier. Un plongeon encore plus marqué qu’en 2020 lors du premier confinement pour le Covid-19. Il faut remonter à 2008 pour trouver un krach aussi important.

Cette chute des crédits immobiliers est directement liée à la conjoncture économique qui provoque, selon l’Observatoire crédit du logement CSA, une « dégradation de la profitabilité des nouveaux crédits ». Cela provient principalement des blocages liés aux taux d’usure, plus qu’à l’augmentation des taux en elle-même. En effet, il faut garder en tête que les banques n’ont pas pour objectifs de faire signer des prêts immobiliers à tout prix, au risque de mettre en danger la santé financière de ses clients, mais bien que leurs clients soient en mesure de les rembourser. Or ces derniers mois le taux d’usure n’a pas permis aux banques d’augmenter leurs taux d’intérêt face à l’inflation galopante. Rappelons que les banques se rémunèrent via les intérêts… Conséquence : un prêt immobilier n’est aujourd’hui pas assez rentable pour une banque, la marge dégagée étant trop faible voire inexistante, d’où l’augmentation des dossiers refusés.

Vers une révision de la fréquence d’évaluation du taux d’usure ?

Parallèlement à l’annonce de cet effondrement des financements immobiliers, des informations sur une forte chute des ventes de logement neuf ont transité.

Le calcul du taux d’usure par trimestre en se basant sur des chiffres en retard sur la réalité du marché empêche les banques de reporter les hausses du coût de refinancement qu’elles subissent. De ce fait, ces dernières vont vouloir éviter de prêter à perte. Deux options s’offrent alors à elles : fermer le robinet du crédit ou le réserver à une clientèle triée sur le volet.

En effet, face au taux qui oscille désormais entre 2,30 % et 2,60 %, les ménages aisés dotés d’un apport personnel important accèdent au crédit immobilier, au détriment des primo-accédants aux revenus modestes et sans épargne, et des seniors pénalisés par le coût de l’assurance emprunteur. Jusque-là le gouvernement et la Banque de France ne semblaient pas s’alarmer ; aujourd’hui ils doivent à nouveau faire le point sur la situation, les choses pouvant évoluer dans les semaines ou mois à venir si la situation continue d’empirer pour le marché immobilier français. Le ministre du Logement, Olivier Klein, a annoncé qu’il allait rencontrer le gouverneur de la Banque de France à ce sujet. Pour beaucoup de professionnels du secteur, une mise à jour mensuelle au lieu de trimestrielle de ces plafonds au-delà desquels les banques ont interdiction de prêter réduirait considérablement cet effet ciseau.

En effet, le taux d’usure - qui est là pour protéger les emprunteurs d’un endettement trop important -, augmentant moins rapidement que les taux de crédit, compromet les crédits immobiliers. Il pourrait ainsi s’adapter plus rapidement à la réalité économique et financière. La dernière fois que l’OAT 10 ans était proche des 3,00 %, les taux d’usure étaient à près de 5,00 % contre 3,07 % actuellement pour un crédit sur plus de 20 ans. L’OAT ? Les Obligations assimilables au Trésor sont les emprunts émis par l’Etat français pour son financement, pour une durée pouvant aller de 7 à 30 ans. Le taux d’intérêt des OAT sert de référence pour les organismes prêteurs pour établir les taux de crédit à taux fixes.

Une augmentation très forte de l’apport personnel moyen confirmée.

A tout cela s’ajoute une autre contrainte pour ceux qui veulent devenir propriétaire : respecter celle imposée par le HCSF au niveau du taux d’endettement. Appelé également taux d’effort, il correspond au rapport entre la somme des dépenses liées à l’habitation principale - à savoir les remboursements d’emprunts, la taxe foncière et les charges de copropriété - et les revenus du ménage. Il est aujourd’hui limité à 35 %, assurance emprunteur comprise. Il faut également que le particulier finance une partie non négligeable du projet avec de l’apport personnel.

Si en 2018 et en 2019, il était très facile d’emprunter sans apport, ce n’est plus le cas depuis 2020.

En trois ans, le niveau d’apport personnel moyen a augmenté de 44,5 % en cumulé d’après Crédit Logement. Selon le courtier en crédit immobilier Cafpi, le niveau de l’apport personnel n’a jamais été aussi élevé, et ce sur l’ensemble de l’hexagone : en un an le montant moyen est passé de 48 000€ à 60 000€, soit une progression de 25 %. L’apport personnel pèse aujourd’hui 18 % du montant d’une opération immobilière, contre 16 % l’an dernier.

Quelles conséquences sur les prix de l’immobilier ?

Pour commencer, les acheteurs se font plus rares ou doivent revoir leur projet à cause d’une baisse de budget.

Les ventes se font avec des délais plus longs. Puis au fil des mois, cela commence par entraîner une baisse des prix. Les ajustements vont se faire progressivement selon les secteurs géographiques. Les endroits où l’offre est beaucoup trop faible par rapport à la demande pourront encore voir des augmentations de prix, mais plus de la même ampleur que depuis deux ou trois ans.

En général, on dit qu’une hausse de taux de 1 % équivaut à une baisse de prix de 8 %. En huit mois seulement, nous avons déjà connu une telle augmentation des taux d’intérêt. Il est légitime de penser qu’une seconde augmentation survienne dans les mois à venir. Les cycles économiques en matière d’immobilier d’habitation sont toujours très longs. Il semblerait qu’une rupture de tendance vienne mettre fin à quelques années de hausse. Dans l’immédiat, les prix ne baissent pas partout et ils ne le feront pas de la même ampleur selon le type de bien et le rapport offre/demande.

En conclusion

La vocation d’homeclik n’est pas uniquement de promouvoir la transaction immobilière et d’en faire commerce, mais de favoriser les conditions idéales d’un acte d’achat et/ou de vente. Il est encore plus indispensable compte tenu du contexte actuel d'introduire une réflexion patrimoniale globale au moment d’une transaction dont le montant pèse souvent très lourd dans le patrimoine moyen d’une famille. Plusieurs questions peuvent se poser : suis-je en capacité d’emprunter ? à quel coût ? les conditions de cet achat condamnent-elles mon quotidien et mes autres objectifs de vie ? Une nouvelle fois, il est plus important voire essentiel de se poser la question de ses objectifs et ensuite des moyens pour les atteindre.

Source : https://www.immobilier-danger.com/taux-immobilier-novembre-2022.html

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