[Minute juridique] Nos experts vous répondent !

Suite au webinar du 4 octobre sur les impacts des régimes matrimoniaux sur le patrimoine, quelques questions auxquelles nos experts répondent. Est-ce que je peux vendre ma maison sans l’accord de mon conjoint ?

L'accord du conjoint non-propriétaire est nécessaire pour vendre un logement. Si une personne mariée souhaite vendre un bien immobilier lui appartenant en propre, l'accord de son conjoint est indispensable, sous risque de nullité de la vente, si le logement constitue la résidence principale du couple.

Attention, cet accord imposé par la loi ne concerne que les couples mariés. Les concubins ou partenaires de Pacs non-propriétaires n’ont pas à donner leur accord pour la vente d’un bien immobilier, même si ce bien est leur résidence principale. Le propriétaire vendeur est toutefois responsable de la délivrance du bien à l’acquéreur : il doit donc s’assurer que son concubin ou partenaire aura bien quitté bien les lieux au plus tard au jour de la signature de l’acte authentique chez le notaire.

Est-ce que je peux vendre ma maison à mon mari ?

La vente immobilière entre conjoints est en principe interdite par la loi. Historiquement, cette mesure légale s'explique par la nécessité de prévenir l'influence d'un époux sur l'autre. Elle est également censée empêcher la collusion entre époux dans le but d'échapper à des créanciers. Une exception est toutefois prévue par la loi : la vente peut en effet être autorisée en cas de cession de droits indivis entre époux. Cela concerne en premier lieu les couples mariés sous le régime de la séparation de biens. Leurs revenus et patrimoines étant distincts, s’ils achètent un bien en commun, celui-ci sera de fait acquis sous le régime de l’indivision. Pour les couples mariés sous le régime de la communauté de bien, la situation peut se présenter à la suite d’un héritage ou d’une donation.

Faut-il vendre ses biens immobiliers avant de divorcer ?

Vendre avant toute procédure de divorce permet d’éviter de payer le droit de partage de l'ordre de 2,5% de l'actif net. Il s'agit d'une taxe correspondant à la différence entre la valeur de la maison et le montant de l'emprunt restant à payer.

Avant le divorce, cela constitue un “partage verbal” du produit de la vente et ne nécessite alors aucune rédaction d’acte : on évite alors le règlement de ce droit de partage. Cependant, pour bénéficier de cette exonération fiscale, il emporte d’être vigilant et de ne pas mentionner la vente du bien ou la répartition du prix dans la convention de divorce. Dans le cas contraire, le droit de partage est dû. Attention : La question de la taxation n’est pas à négliger et demande une grande vigilance. Fonction du prix de vente, elle peut atteindre des sommes considérables. Il est alors nécessaire de se renseigner sur la fiscalité en vigueur et pourquoi pas sur les astuces permettant de réduire la taxation et notamment ses frais de notaire.

Est-ce que je peux vendre la maison après le décès de mon mari ?

Oui, le conjoint survivant peut vendre sa maison au décès de son partenaire, à condition d'obtenir l'accord des autres héritiers. Dans le cas où le conjoint survivant a l'usufruit de la maison, il peut vendre si et seulement si l'ensemble des nus propriétaires (c'est-à-dire les enfants) donnent leur accord.

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