[Minute juridique] La magie de la location meublée

La location meublée, vous en avez entendu parler maintes fois. En particulier, lorsque l’on souhaite constituer un patrimoine, percevoir des rentes sécurisées et préparer sa retraite, il semblerait qu’investir sous le statut de loueur en meublé non professionnel puisse être intéressant. Qu’est-ce qu’il y a derrière tout cela ? Quels sont les avantages ? Pourquoi Homeclik juge ce régime « magique » ? On vous dit tout !

Le statut LMNP, c’est quoi ?

La loi LMNP régit la location en Loueur Meublé Non Professionnel. C'est un régime fiscal qui permet aux contribuables d'investir dans l'immobilier (biens neufs comme anciens) et de profiter d'une fiscalité avantageuse. Simplement, vos recettes locatives ne doivent pas représenter votre revenu principal et excéder certains plafonds.

Qui peut bénéficier du statut LMNP ?

Tous les contribuables domiciliés en France peuvent obtenir le statut de LMNP s'ils sont propriétaires particuliers, s'ils mettent en location un bien meublé et si leurs recettes locatives ne dépassent pas 23 000 € / an. Par opposition, sont considérés comme professionnels les propriétaires qui remplissent les deux conditions suivantes : Le total des loyers des locations meublées dépasse 23 000 € par an ; Les loyers encaissés sont supérieurs aux autres revenus du foyer.

Quelles sont les conditions pour qualifier un logement de logement meublé ?

Le logement doit comporter au minimum les meubles suivants :

• Literie avec couette ou couverture
• Volets ou rideaux dans les chambres
• Plaques de cuisson
• Four ou four à micro-onde
• Réfrigérateur
• Congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur d'une température maximale de -6°
• Vaisselle en nombre suffisant pour que les occupants puissent prendre les repas
• Ustensiles de cuisine
• Table
• Sièges
• Étagères de rangement
• Luminaires
• Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (aspirateur s'il y a de la moquette, balai et serpillière pour du carrelage...)

Si le logement ne comporte pas au moins ces éléments, alors il est qualifié de logement vide.

Quid de la fiscalité ?

Pour votre location meublée, le régime réel permet de tenir compte de vos charges réellement engagées

pour déterminer votre bénéfice imposable. A contrario, le régime micro BIC ne permet pas de déduire vos charges, mais vous bénéficiez d'un abattement de 50 % sur vos revenus issus de la location meublée (71 % pour les meublés de tourisme).

Quelle différence entre LMP et LMNP ?

La principale différence entre LMP et LMNP réside dans la possibilité offerte par la première formule de

reporter vos déficits de location sur votre revenu global sans limitation de montant, et hors amortissement, pendant 6 ans.

Quand passer du LMNP au LMP ?

Un propriétaire sous le régime des Locations Meublées Non Professionnelles (LMNP) bascule au régime des Locations Meublées Professionnelles (LMP) lorsqu’il cumule les trois critères suivants :

• les loyers annuels dédiés à la location meublée et encaissés par le foyer fiscal sont supérieurs à 23 000 euros
• ces mêmes loyers annuels sont supérieurs à 50 % des revenus imposables du foyer fiscal
• le propriétaire s’immatricule au Centre de Formalité des Entreprises (CFE) de la Chambre de Commerce et d’Industrie

La fiscalité du régime LMNP diffère, notamment concernant la taxation des plus-values et l’imputation des déficits.

Location vide :

• avantages : la recherche de locataires est moins fréquente que pour les meublés
• inconvénients : des contraintes juridiques importantes telles que la durée du bail minimum, la réglementation du loyer ; des loyers moins élevés que pour une location meublée ; des risques possibles d’impayés
• durée du bail initial : trois ans
• préavis donné par le bailleur : six mois avant l’échéance du bail
• prévis donné par le locataire : trois mois (un mois dans certains cas)
• loyer : le loyer peut être plafonné dans certaines zones du territoire. Si un indice de révision du loyer est inscrit dans le bal, l’augmentation intervient alors une fois par an, sinon le loyer est identique toute la durée du bail.
• régime fiscal : les loyers sont considérés comme des revenus fonciers.
• quelle cible de locataire : tous types de profil et de superficie (9m² minimum) A noter : à la fin du bail vous pouvez donner congé au locataire que pour certaines raisons : habiter vous-même le logement, le louer à un proche ou vendre le logement. Si le bailleur vend le logement, le locataire est prioritaire et dispose de quatre mois pour accepter l’offre du bailleur à compter de sa réception dans le cadre du droit de préemption du locataire en cas de vente. S’il accepte, il aura alors un délai de deux mois pour acheter le logement.

Location meublée :

• avantages : un bail court un loyer à fixer librement, un contrat de location plus simple. Si vous optez pour une location meublée dans une résidence de services, vos loyers sont garantis tous les mois.
• inconvénients : acheter des meubles pour aménager le logement. Si vous ne mettez pas en gestion votre bien, vous risquez d’être régulièrement sollicité par votre locataire pour l’entretien ou le remplacement des meubles et équipements en cas de problème.
• durée du bail : un an, sauf pour les étudiants 9 mois, soit la durée d’une année scolaire)
• préavis donné par le bailleur : trois mois
• préavis donné par le locataire : un mois
• loyer : loyer fixé librement
• régime fiscal : les loyers sont considérés comme des revenus industriels et commerciaux à déclarer : choix du régime entre micro-bic, régime réel.
• quelle cible de locataire ? des étudiants, des personnes en mutation professionnelle A noter : vous devez meubler et équiper votre logement afin que le locataire puisse y vivre décemment en apportant uniquement ses effets personnels.

Est-ce avantageux de revendre son bien LMNP ?

La revente, si elle est réalisée dans les règles, permet vous permettre de réaliser une plus-value.

Quels sont les points à garder en tête ?

• Le bon timing est la clef d’une revente efficace pouvant garantir une belle plus-value au propriétaire. Pour cela, nous vous conseillons de vous renseigner sur l’état du marché locatif en LMNP avant d’entamer les démarches pour revendre votre bien LMNP. Bien que la location meublée soit recherchée constamment, le marché connaît parfois des hauts et des bas…

• L’estimation du prix de votre bien est une étape importante. Trouver le juste prix n’est pas toujours facile. N’hésitez pas à faire appel à Homeclik pour estimer votre bien et donner une idée du prix de revente idéal. Un facteur non négligeable peut jouer sur le prix de vente : la rentabilité du bien LMNP. Ce paramètre, qui n’est autre qu’un arbitrage personnel à réaliser, peut avoir des conséquences sur la durée de vente ou le montant de la plus-value.

• Enfin, il est intéressant de noter que les logements en LMNP (autres que les biens en résidence de services) peuvent être revendus à n’importe quel moment. Mais attention, il y a des règles à respecter ! Ainsi, il est

fortement déconseillé de rompre le bail avec un gestionnaire avant la mise en vente. En effet, un bail en cours est un excellent argument de revente d’un bien LMNP. Il est fortement déconseillé également de vendre le bien juste avant la fin du bail, au risque de décourager de nombreux acquéreurs potentiels. Il est donc préférable de vendre son bien LMNP en début ou en cours de bail, d’autant plus qu’il est courant que l’exploitant souhaite ajouter de nouvelles conditions lors du renouvellement du bail (les investisseurs expérimentés le savent !). Afin d’éviter de retarder la vente faute d’acquéreur, il est donc plus prudent d’éviter cette situation.

Quelle fiscalité est appliquée pour la revente de mon bien LMNP ?

Les plus-values réalisées lors de la cession d’un bien LMNP sont imposées comme des plus-values privées, comme pour une résidence secondaire. La plus-value prise en compte est la différence entre le prix de vente « prix de cession » qui figure sur l’acte de vente et le prix d’achat, majorée de 7,50 %. La majoration correspond à un forfait appliqué pour prendre en compte les « Frais de notaire » au moment de l’achat. La plus-value sera alors taxée deux fois pour un montant total de 36,2 % : impôt sur les plus-values de 19 % et prélèvements sociaux de 17,2 % à la date de la rédaction de cet article.

Et quid de la location saisonnière ? On vous en dit plus ici ➡️ Zoom sur la location saisonnière

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