[Minute juridique] Le dispositif Pinel évolue en 2023 : petit récap' sur ce qu'il faut retenir !

Mise en place en septembre 2014, la loi Pinel est connue pour permettre de réduire les impôts sur le revenu, séduisant ainsi des milliers de contribuables. Mais elle offre d’autres avantages ! Ce dispositif permet également de devenir propriétaire sans apport et de préparer sa retraite. Il évolue en 2023, avec une baisse de l’avantage fiscal et la mise en place du dispositif Pinel+. Petit récap’ !

Bientôt dix ans déjà que le dispositif Pinel fait des heureux, en permettant de réaliser un investissement locatif, et ainsi devenir propriétaire sans apport, tout en bénéficiant des avantages d’une belle réduction d’impôt.

La loi Pinel, c’est quoi ?

Proposée par Sylvia Pinel et mise en place en 2014 dans le but de relancer le marché immobilier, la Loi Pinel (ou le dispositif Pinel) est ce qu'on appelle un dispositif de défiscalisation immobilière. Elle est la version améliorée d'un précédent dispositif, le dispositif Duflot, et concerne les investissements immobiliers locatifs dans le neuf et l'ancien réhabilité. Elle fixe la réduction fiscale applicable à ces investissements. En pratique, cela signifie qu’un contribuable peut investir dans un bien immobilier et s’il s’engage à louer ce logement neuf pendant une période minimum de six ans, alors il bénéficie d’une réduction d’impôt répartie proportionnellement à sa durée d’engagement de location.

Quel est le principe de la loi Pinel ?

La Loi Pinel permet d'obtenir une réduction d'impôt en contrepartie de l'achat d'un bien immobilier neuf qui sera mis en location. La réduction d'impôt dite Pinel s'applique aux investissements réalisés à partir de septembre 2014. Le barème de la réduction d’impôt dont on peut alors bénéficier est le suivant :

• 12 % pour une durée de six ans,
• 18 % pour une durée de neuf ans
• et 21 % pour douze ans du montant du bien.

Cela représente au total 63 000€ d'impôts économisés soit 6 000€/an à condition d'investir au maximum des possibilités offertes par le dispositif (soit 300 000€ d'investissement au total). Un contribuable payant 6 000€ d'impôts par an, ne payera plus d'impôt pendant neuf ans en faisant l'acquisition d'un bien Pinel, c'est l'un des nombreux avantages du dispositif Pinel. Attention ces taux ont évolué (voir la suite de l'article).

Un exemple : Justine achète un appartement neuf à Toulouse de 300000€ et décide de le mettre en location une fois le bien livré, pour neuf ans. Elle peut alors bénéficier d'une réduction d'impôt de 54000€, i.e. 6000€/an.

Toutefois, pour bénéficier de la réduction d’impôt, vous devez remplir des conditions liées au locataire et à sa location, et bien entendu être domicilié en France et avoir réalisé des investissements locatifs immobiliers.

(1) Selon l’inspection générale des finances (IGF) et le conseil général de l’environnement et du développement durable (CGEDD)*, les investissements réalisés en loi Pinel représentent 48 % des ventes de logements neufs. Ainsi, entre 2014 et 2017, plus de 131 000 logements Pinel ont été déclarés, et on estime à 64 000 le nombre de logements acquis dans le cadre du dispositif Pinel mais qui n’avaient pas encore été déclarés lors de l’évaluation, ce qui situerait le total à environ 195 000 logements Pinel achetés en quatre ans.

(2) la loi Pinel a contribué en grande partie à cette progression considérable, signe d’une véritable reprise dans le secteur du bâtiment.

Un dispositif plus généreux en termes d’avantages que les dispositifs précédents !

Ce dispositif permet de :

• bénéficier d’une remise d’impôts : c’est l’avantage majeur de la loi Pinel ! Elle permet de bénéficier d’une réduction fiscale de l’impôt sur le revenu pouvant aller jusqu’à 21 %. Le montant de la défiscalisation étant soumis à certaines conditions, notamment la durée de location du bien.
• devenir propriétaire sans apport : tout simplement parce que votre achat est remboursé par les loyers versés chaque mois ainsi que par l’avantage fiscal.
• avoir la variété des biens éligibles : du studio à la grande maison familiale, de nombreux biens entrent dans le cadre de cette loi, la rendant attractive pour tout type d’investisseur, que l’on souhaite investir pour se constituer un patrimoine ou pour préparer une succession.
• pouvoir louer à sa famille : c’est l’un des avantages intéressants de cette loi pour des parents souhaitant loger leurs enfants, puisqu’ils bénéficient alors d’une réduction d’impôt
• pouvoir déduire certaines charges : les propriétaires bailleurs peuvent déduire certaines charges des loyers reçus, comme par exemple les intérêts d’emprunts, les frais liés à la gestion locative du bien ou encore la taxe foncière, les frais d’entretien et de réparation du logement, etc.

Quel intérêt de faire un Pinel ?

Selon l’âge, la catégorie socioprofessionnelle et le patrimoine déjà constitué, le dispositif Pinel n’a pas nécessairement la même finalité.

En effet, on constate que le premier achat immobilier se fait aux environs de la trentaine (entre 28 et 34 ans selon les études), et que la volonté de défiscaliser se fait sentir plutôt après 40 ans ou autour de la cinquantaine, lorsque le patrimoine est déjà bien étoffé, la situation financière stabilisée et que la tension fiscale se fait plus forte.

Que se passe-t-il à compter de janvier 2023 ?

Initialement prévu jusqu’au 31 décembre 2021, la loi de finances pour 2021 a prorogé le dispositif de défiscalisation immobilière Pinel jusqu’au 31 décembre 2024. Cette nouvelle loi de finances revoit à la baisse le taux de réduction d’impôt pour les années 2023 et 2024 :

• Pour un engagement de 6 ans, le taux de réduction d’impôt en vigueur sera de 10,5 % pour les investissements réalisés en métropole en 2023 (au lieu de 12 % actuellement) et à 9 % pour les investissements réalisés en métropole en 2024.
• Pour un engagement de 9 ans, le taux de réduction d’impôt sera de 15 % pour les investissements réalisés en métropole en 2023 (au lieu de 18 % actuellement) et 12 % pour les investissements réalisés en métropole en 2024.
• Pour un engagement de 12 ans, le taux de réduction d’impôt sera de 17,5 % pour les investissements réalisés en métropole en 2023 (au lieu de 21 % actuellement) et 14 % pour les investissements réalisés en métropole en 2024.

Un nouveau dispositif est mis en place pour 2023 : le Pinel+

Ce nouveau dispositif reprend dans les grandes lignes le même fonctionnement que le dispositif Pinel, mais avec ses propres règles de défiscalisation immobilière sur certains sujets.

Ce dispositif viendra en complément du dispositif Pinel déjà existant, pour les années 2023 et 2024. Il permettra aux investisseurs de continuer à bénéficier de l’avantage fiscal à taux plein. Pour ce faire, les investisseurs devront toutefois répondre à plusieurs nouvelles conditions :

• Un barème de surfaces minimum à respecter selon une typologie de logements, afin de garantir une surface minimale ;
• Le Pinel Plus ne peut être utilisé que pour la construction de logements neufs ou en VEFA ; ces logements devront respecter des conditions de performances énergétiques rehaussées par rapport au dispositif Pinel ;
• Les appartements doivent bénéficier d’une double exposition au soleil à partir du T3 et d’un extérieur privé avec une surface minimum.

Ces nouveaux critères écologiques et de confort doivent ainsi répondre aux nouvelles attentes sur ces sujets cruciaux.

Le dispositif Pinel sera totalement supprimé en 2025.

Est-ce que la loi Pinel est vraiment (toujours) intéressante ?

Pour les personnes intéressées par le marché du neuf, la loi Pinel s'avère très intéressante. Elle offre des avantages qui n'existent pas sur le marché de l'ancien. Ce dispositif est également très intéressant pour les personnes souhaitant se construire un patrimoine de façon sûre et moins coûteuse.

Malgré la baisse des taux de réduction d’impôt appliqués en 2023, rendant un peu moins avantageux le dispositif Pinel, cet investissement immobilier demeure intéressant. En effet, acheter un logement neuf signifie investir dans une habitation de qualité, bénéficiant des dernières normes énergétiques c’est-à-dire préservant davantage l’environnement. De plus, avec les nouveaux critères d’usage, les logements seront plus grands et auront un extérieur, rendant leur utilisation plus agréable et leur valeur plus grande. Enfin, en période d’inflation, l’immobilier reste une valeur refuge, convoitée par un grand nombre d’investisseurs.

Enfin, gardons en tête l'inconvénient majeur de ce dispositif : le paiement de la TVA sur la globalité. La TVA qui s’applique à l’achat d’un logement neuf est de 20 % du prix de vente. Toutefois si vous investissez dans un logement neuf, qui se situe dans un ensemble immobilier comprenant au minimum 25 % de logements sociaux, vous pouvez peut-être prétendre à une TVA réduite à 10 % au titre du dispositif Pinel, sous couverts de certaines conditions.

N'hésitez pas à nous consulter pour en savoir plus sur ce dispositif et voir avec nos consultants comment bénéficier de ce dispositif.

Sources :

- Investissement locatif : ce qui change en 2023 pour le Pinel. Publié le 28 décembre 2022. Disponible sur https://www-bfmtv-com.cdn.ampproject.org/c/s/www.bfmtv.com/amp/immobilier/investissement-placement/investissement-locatif-ce-qui-change-en-2023-pour-le-pinel_AV-202212280015.html

- IGF – CGEDD. Evaluation du dispositif d’aide fiscale à l’investissement locatif Pinel. Publié en novembre 2019. Disponible sur https://www.igf.finances.gouv.fr/files/live/sites/igf/files/contributed/IGF%20internet/2.RapportsPublics/2019/2019-M-036-05-Pinel.pdf

Crédit photo : Kevin Van Ham